• Casa vacanze forma imprenditoriale

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    Casa vacanze forma imprenditoriale

    Quando si decide di affittare una casa vacanze è opportuno rispettare delle specifiche regole di tipo contrattuale che permettono di vincolare questa forma imprenditoriale in quanto si tratta di un’attività ricettiva diretta alla produzione di servizi per l’ospitalità. Si parla nello specifico di forma imprenditoriale se la locazione turistica riguarda immobili arredati e senza servizi centralizzati che vengono messi in affitto per più periodi all’anno, della durata non inferiore a 7 giorni e non superiore a 3 mesi; bisogna poi rispettare un altro vincolo: l’attività deve essere svolto non in modo occasionale e non organizzato di 3 o più case oppure appartamenti. In caso di affitto di un appartamento oppure di una casa che rientra nella tipologia di contratto turistico è necessaro inoltre richiedere l’autorizzazione al Comune dove sorgono i beni immobiliari, si deve comunicare il listino prezzi alle autorità competenti, il titolare del contratto di affitto è poi tenuto a riportare il reddito derivante da questa sua ttività imprenditoriale nella dichiarazione dei redditi alla voce “redditi occasionali” se il periodo di affitto è meno di 30 giorni in caso di contratti dalla durata superiore si deve rispettare la disciplina per i redditi dei fabbricati per periodi superiori al mese. Continue reading

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  • La funzione del canone nel contratto di locazione

    La funzione del canone nel contratto di locazione

    In quanto si tratta di un contratto a titolo oneroso, chi mette in affitto un appartamento ha diritto a ricevere un corrispettivo: infatti, la concessione di un diritto personale di godimento attraverso la locazione, prevede il pagamento di un canone da parte del conduttore in favore del locatore del bene immobiliare. La funzione del canone nel contratto di locazione abitativo viene ribadita dallo stesso Codice civile, nello specifico l’art.1587 prevede tra gli obblighi del conduttore quello di versare il corrispettivo a cadenza regolare rispettando gli accordi preliminari convenuti tra le parti. Si parla dunque di immobili ad uso abitativo locati a canone libero quando si stabilisce il regolare pagamento di un corrispettivo per poter godere del bene immobiliare, il cui importo viene liberamente determinato dalle parti che risultano direttamente coinvolte nel rapporto contrattuale della locazione che deve essere redatto. Continue reading

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  • Locazioni commerciali trasferimento a titolo oneroso

    Locazioni commerciali trasferimento a titolo oneroso

    In caso di locazioni commerciali è possibile procedere con il trasferimento a titolo oneroso dell’immobile che deve rispettare il giusto iter a partirte dalla comunicazione diretta da parte del locatore della transazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni della compravendita, con questa comunicazione inoltre si sollecita ad esercitare oppure no il diritto di prelazione ossia la cosiddetta “denuntiatio”. Il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, garantendo a sua volta delle condizioni uguali, si procede poi con il pagamento entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello della notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Il soggetto che, entro trenta giorni dalla notificazione, non provvede a comunicare la sua intenzione di avvalersi del diritto di prelazione, si pensa che possa aver rinunciato alla prelazione; chi ha diritto alla prelazione, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, deve procedere con l’avvio del riscatto dell’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa, nel caso in cui il proprietario non provveda alla denuntiatio; oppure se il corrispettivo risulta superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso del bene immobiliare. Continue reading

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  • Tassazione sui redditi da locazione come si calcola

    Tassazione sui redditi da locazione come si calcola

    La tassazione sui redditi da locazione vengono calcolate sul reddito effettivo che il proprietario riscuote dalla locazione di un fabbricato e può essere sottoposto a tassazone in maniera diversa in base al regime fiscale scelto che può essere rappresentato dal regime ordinario oppure dalla cedolare secca. Per quanto riguarda il regime ordinario l’imponibile sul quale si determina l’Irpef è strettamente connesso con il tipo di contratto di locazione che viene siglato, nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione ad equo canone deve essere assoggettato ad Irpef il canone annuo di locazione con riduzione 5% a titolo forfetario. Quando si stipula invece il contratto a regime di libero mercato, allora il reddito da assoggettare all’Irpef è rappresentato dal valore più alto tra:  la rendita catastale (rivalutata del 5%),   il canone di locazione  sottoposto ad aggiornamento con rivalutazioni Istat, anche in questo caso è prevista una riduzione 5% a titolo forfetario. Continue reading

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  • Coppie di conviventi locazione

    Coppie di conviventi locazione

    La legge Cirinnà sulle unione civili tra persone dello stesso sesso e le coppie di conviventi regolamenta diversi aspetti della vita comune tra cui la locazione. Partendo dal conferimento di dignità giuridica alla famiglia anche al di là del vincolo del matrimonio ne conseguono altre forme di tutela per sostenere le persone che avendo un progetto di vita insieme hanno preso la decisione di convivere stabilmente, la base di questo rapporto deve comunque affondare le proprie radici  nella stipulazione dei contratti di convivenza, attraverso i quali la coppia può regolare diversi rapporti economici. Precisando le caratteristiche di un contratto di convivenza va precisato che si tratta di un accordo con il quale i conviventi decidono di regolare gli aspetti patrimoniali della loro vita in comune, ma la legge può regolamentare solo degli aspetti limitati quali: la residenza dove  la coppia di comune accordo decide di convivere; le modalità di contribuzione alle necessità della vita in comune; il regime di comunione dei beni. Rientrano nella definizione di conviventi due persone maggiorenni di opposto e stesso sesso che decidono di unirsi stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, questi soggetti non devono comunque avere rapporti di parentela, di affinità o di adozione. Continue reading

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  • Cedolare secca 2017

    Cedolare secca 2017

    I proprietari di immobili in locazione che decidono di far ricorso al regime alternativo della cedolare secca nel 2017 si ritroveranno a fare i conti con delle novità visto che il decreto fiscale entrato in vigore il 3 dicembre 2016 prevede che la mancata comunicazione della proproga non implica una decadenza immediata del regime adottato con il conseguente ritorno alla tassazione ordinaria Irpef. Nel corso del 2017 scade inoltre il periodo di applicazione della cedolare nella misura del 10%, una condizione che neccesita di un intervento per disporre di una proroga o per proceder in un altro modo, questo ambito di competenza richiederebbe attualmente una modifica normativa per estendere la misura agevolata del 10% agli immobili interessati indipendentemente dal Comune in cui risultano ubicati. Per quanto riguarda il tema della proroga del contratto, i proprietari che hanno scelto di ricorrere alla cedolare secca, ma che hanno dimenticato di comunicare all’Agenzia delle Entrata la proroga del contratto, non inviando l’apposito modello RLI, non vanno incontro a revoca dell’opzione a patto però che i contribuente ha “tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il refime favorevole della cedolare, effettuando i relativi versamenti e dichiarando redditi da cedolare nella sua dichiarazione”. Continue reading

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  • Registrazione contratto d’uso gratuito immobile 2017

    Registrazione contratto d’uso gratuito immobile 2017

    Come forma di tutela è opportuno procedere con la registrazione contratto d’uso gratuito immobile 2017 sia che si tratti di una casa o di un locale commerciale, questo iter si esplica presso l’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello 69 e versando l’imposta di registro di 200 euro con il modello F23 codice tributo 109T. Durante la fase di registrazione si devono consegnare due copie del contratto con firma in originale, di cui una viene depositata presso l’Agenzia delle Entrate, mentre la seconda deve essere consegnata al proprietario, al comodatario invece si consegna una semplice fotocopia. Si può optare per un contratto di comodato a tempo indeteminato oppure determinato, in questo ultimo caso si può procedere con il rinnovo, pagando la relativa imposta di registro ad ogni rinnovo, se si sceglie una durata indeterminata si paga l’imposta di registro una sola volta. Per registrare il contratto d’uso gratuito immobile, il comodante ed il comodatario devono compilare il modello 69 Agenzia delle Entrate. Continue reading

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  • Obbligo attestato di prestazione energetica edifici

    Obbligo attestato di prestazione energetica edifici

    Il nuovo APE unico 2017 rappresenta un obbligo per cui deve essere richiesto il relativo attestato di prestazione energetica edifici quando si mette in affitto un immobile, quando si stipula un contratto di locazione o sub affitto, quando si verifica un trasferimento di proprietà con una compravendita. Va precisato che se l’immobile è oggetto di compravendita, nuovo contratto locazione da registrare presso l’Agenzia delle Entrate, fatta eccezione per le singole unità immobiliari o di un trasferimento a titolo oneroso, è obbligatorio allegare l’attestazione energetica invece se l’immobile è oggetto di trasferimento a titolo gratuito o di affitto della singola casa ad uso abitativo non è obbligatorio allegare l’APE basta richiedere l’attestazione. Continue reading

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  • Detenzione animali contratto di locazione

    Detenzione animali contratto di locazione

    Attraverso le recenti modifiche di tipo normativo è stato superato il divieto relativo alla detenzione animali imposto nel contratto di locazione, per cui  è stato conquistato il diritto di ospitare gli animali domestici in quanto considerati esseri viventi.  In base alla nuova normativa non è concesso a tutti gli animali libero accesso nei condomini o nelle case in affitto, si tratta di una materia piuttosto complessa, soggetta a molteplici interpretazioni per questa ragione è opportuno impostare un accordo chiaro sin dal principio. Nel caso di affitto di tipo abitativo, l’eventuale presenza di una clausola nel contratto di locazione che vieti la detenzione di un animale di affezione deve essere ritenuta nulla in quanto va a limitare una libertà personale garantita, in quanto viene meno il rispetto degli animali quali esseri senzienti e si annulla inoltre il riconoscimento del valore del rapporto uomo-animale ossia il suo valore di tipo sociale: l’animale di affezione viene considerato un componente del nucleo sociale e familiare. Qualora la detenzione di animali d’affezione provocasse dei danni all’immobile messo in locazione allora il suo proprietario è tenuto a risponderne in prima persona a livello economico. Continue reading

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  • Locazione commerciale principio della libera determinazione del canone

    Locazione commerciale principio della libera determinazione del canone

    Per quanto riguarda la locazione commerciale è operante il principio della libera determinazione del canone per cui le parti che vengono coinvolte nella sottoscrizione del contratto possono accordarsi tra loro autonomamente per stabilire l’importo da versare a cadenza mensile. È possibile includere delle clausole nel contratto di locazione di tipo commerciale per quanto riguarda la determinazione del canone in misura crescente durante tutto il periodo di durata del contratto, l’incremento del canone deve essere stabilito “ab origine” in contratto; le parti possono modificare l’entità del canone d’affitto in misura differenziata e crescente per frazioni di tempo successive, sarebbe quindi opportuno rendere esplicito nello stesso contratto di locazione i motivi che portano a modificare il canone nel corso degli anni, quindi il canone può essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto dell’euro. Va precisato che può essere richiesta l’indennità di avviamento al conduttore in caso di cessazione del rapporto di locazione degli immobili commerciali, per questo motivo il conduttore ha diritto ad una indennità di 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Continue reading

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