• Come combattere i contratti di affitto in nero

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    Come combattere i contratti di affitto in nero

    Per incentivare e tutelare il mercato della locazione in Italia sono state adottate delle normative ad hoc che hanno lo scopo principale di saper come combattere i contratti di affitto in nero. Negli ultimi anni sono state introdotte alcune norme con l’obiettivo di rendere più trasparente il rapporto tra proprietari di case ed inquilini cercando di contrastare il fenomeno della locazione non regolamentata. Con la riforma della legge 431/1998 sui patti contrari alla legge, oggi è obbligatorio per il proprietario provvedere alla registrazione d ogni nuovo contratto di affitto entro 30 giorni, in questo modo l’inquilino ha la possibilità di impugnare un eventuale contratto non depositato nei tempi giusti, il locatario a sua volta nei successivi 60 giorni dovrà dare comunicazione dell’avvenuta registrazione tanto all’inquilino che all’amministratore di condominio che provvederà ad aggiornare la cosiddetta anagrafe condominiale. Con queste nuove disposizioni si apre la possibilità di avviare un ricorso da parte degli inquilini che, in caso di accoglimento, potranno avere diritto alla restituzione dei canoni pagati indebitamente, inoltre l’affittuario potrà chiedere entro sei mesi la restituzione delle somme corrisposte in esubero nei casi in cui a lui venga richiesto il pagamento di un affitto superiore a quello registrato nel contratto, oppure vengano indebitamente modificate le scadenze del pagamento dell’affitto. Continue reading

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  • Solidarietà nella registrazione dei contratti di locazione

    Solidarietà nella registrazione dei contratti di locazione

    Secondo quanto previsto dal testo unico imposta di registro è obbligatorio provvedere alla registrazione dell’immobile facendo fede alla cosiddetta solidarietà nella registrazione dei contratti di locazione che riguarda le locazioni di durata superiore ai 30 giorni complessivi in un anno. Quando si procede con la registrazione di un contratto di locazione immobiliare è necessario sostenere il pagamento della tassa di registro oppure optare per la modalità di pagamento della cedolare secca, quindi il proprietario dell’immobile ad uso abitativo dato in affitto è tenuto a versare la tassa sul reddito di affitto, l’imposta di registro, i bolli oppure la cedolare secca. Nel caso in cui si effettua la registrazione di un contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate il pagamento della stessa imposta di registro deve precedere la fase di registrazione, si può optare anche per la modalità di registrazione per via telematicamente in questo caso i due adempimenti possono essere conclusi nello stesso momento; in caso di pagamento della cedolare allora la liquidazione dell’imposta avviene contestualmente alla presentazione della dichiarazione dei redditi. Continue reading

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  • Sfratto per finita locazione

    Sfratto per finita locazione

    Nell’ambito dei contratti immobiliari, lo sfratto per finita locazione rappresenta il provvedimento con cui il giudice obbliga all’inquilino di lasciare l’appartamento per riconsegnarlo legittimamente al suo proprietario, questa evenienza di solito viene presa in considerazione dall’ordinamento italiano non solo nel caso di finita locazione ma anche in presenza di morosità da parte del conduttore. In base a quanto previsto dall’articolo 657 del Codice di procedura civile, è notificato lo sfratto dopo la scadenza del contratto di locazione debitamente sottoscritto tra le due parti, dapprima il proprietario intima di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione del conduttore per ottenerne la convalida, nella citazione che deve essere presentata in tribunale bisogna inserire l’avvertimento al convenuto, nel caso di mancata comparizione o mancata opposizione il giudice provvederà a rendere valido lo sfratto. È necessario attenersi a delle precise disposizioni di tipo burocratico, per cui tra il giorno della notifica dell’intimazione ed il giorno fissato per l’udienza in tribunale devono passare non meno di venti giorni liberi, inoltre le parti devono presentarsi in giudizio portando con sé il deposito dell’intimazione, la di notifica o la comparsa di risposta in cancelleria un’altra opzione è rappresentata poi dalla presentazione della documentazione richiesta dalla normativa direttamente al giudice nel corso dell’udienza. Continue reading

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  • Locazione commerciale transitoria caratteristiche

    Locazione commerciale transitoria caratteristiche

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    Si definisce locazione commerciale transitoria quella tipologia contrattuale che viene sottoscritta tra conduttore e proprietario e che ha per oggetto l’esercizio di un’impresa commerciale, un’attività che per essere definita tale deve rispettare dei requisiti fondamentali per cui deve trattarsi di un’attività economica
    che viene svolta professionalmente, inoltre si tratta di esercizi commerciali che sottendono ad un’organizzazione precisa. Quando si è alle prese con un contratto commerciale temporaneo è necessario far riferimento nel testo del contratto al fatto che l’attività esercitata dal conduttore ha carattere transitorio, in tal caso la durata del contratto di locazione può per legge avere una durata inferiore a quella minima prevista dalla legge; la durata minima è di 6 anni, a patto che l’immobile ospiti un’attività di tipo industriale, commerciale, artigianale, oppure se l’immobile è adibito all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo e nel caso in cui il bene viene usato per lo svolgimento di attività di interesse turistico, ricreativo, assistenziale, culturale, scolastico, ma anche se l’immobile viene destinato a sede di partiti e sindacati. Continue reading

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  • Locazioni di immobili effettuate da parte di imprese

    Locazioni di immobili effettuate da parte di imprese

    Le locazioni di immobili effettuate da parte di imprese sono soggette ad Iva, nello specifico le locazioni di immobili che riguardano l’esercizio di impresa costituiscono ai fini Iva prestazioni di servizi imponibili, se il bene immobiliare è ubicato sul territorio nazionale, se invece è situato al di fuori del territorio dello Stato è fuori campo Iva per mancanza del requisito di territorialità, come stabilito dall’articolo 7 del DPR n. 633/72; nel caso di regime di esenzione non è dovuta la prestazione Iva. Sono soggetti ad Iva tutte quelle locazioni effettuate da imprese che hanno per oggetto immobili presenti nel territorio nazionale che rientrano in questa lista: aree edificabili; zone no edificabili che fungono da parcheggio; fabbricati  destinazione abitativa con le relative pertinenze di proprietà delle imprese costruttrici o delle imprese che vi hanno eseguito interventi; fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali; fabbricati e pertinenze strumentali “per natura”. L’attuazione di contratti di locazione da parte di imprese è soggetta ad imposta di registro nel caso in cui riguardano terreni edificabili e non edificabili, oppure fabbricati a destinazione abitativa. Continue reading

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  • Contratto di locazione alloggio sociale

    Contratto di locazione alloggio sociale di cosa si tratta

    Una particolare tipologia di contratto di locazione è rappresentata dall’alloggio sociale con cui si fa riferimento ad una particolare unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente  con lo scopo di tutelare la coesione sociale, ed allo stesso tempo di ridurre il disagio abitativo di nuclei familiari svantaggiati, che non hanno la possibilità di stipulare un regolare contratto di locazione del libero mercato. Rientrano in questa speciale categoria contrattuale definita alloggio sociale quei fabbricati di edilizia residenziale in possesso dei tratti costituiti che rispondono a fornire all’inquilino tutti i servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle sue esigenze primarie, per cui si tratta di fabbricati ad uso residenziale adeguati e sicuri, costruiti nel rispetto delle caratteristiche tecnico-costruttive previste dalla legge. Per poter avere accesso alla concessione di un alloggio sociale è necessario essere in possesso di requisiti imprescindibili; per quanto riguarda invece il canone di locazione esso viene determinato dalle singole regioni in concertazione con le Anci regionali, tenendo conto di criteri reddituali che vengono definiti in relazione alle diverse capacità economiche dei soggetti che ne hanno diritto, senza prescindere poi della composizione del nucleo familiare e delle caratteristiche del bene immobiliare. Continue reading

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  • Trasferimento mortis causa contratto di locazione abitativo

    Trasferimento mortis causa contratto di locazione abitativo

    In caso di decesso del locatore, per legge si viene a verificare il trasferimento mortis causa contratto di locazione abitativo, nel senso che il decesso del locatore non determina né una cessione del contratto né una risoluzione del contratto, si viene a determinare invece un subentro. In pratica dopo la morte del proprietario dell’immobile locato ad uso abitativo, la sua proprietà rientra nel contesto della successione o del subentro nel contratto di locazione senza soluzione dello stesso, in quanto la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo. Va specificato che gli eredi del defunto qualora siano conviventi non dovranno stipulare un nuovo contratto ma subentreranno al contratto senza dover pagare l’imposta di registro, a loro quindi è concessa la possibilità di subentrare nel contratto di locazione, potendo esercitare il diritto di recesso ai sensi dell’articolo 3 comma 6 Legge 431/98, agli eredi spetta anche l’opzione di disdetta anticipata dal contratto di conduzione nel pieno rispetto dell’iter burocratico che disciplina questa facoltà. Per quanto riguarda invece gli eredi del defunto che non sono conviventi essi non dovranno stipulare un nuovo contratto e potranno procedere alla cessione del contratto, se invece gli eredi non mantengono il contratto di affitto esso si estinguerà senza obbligo di versare alcuna imposta. Nel caso in cui gli eredi del conduttore conviventi o meno decidono di non proseguire il contratto è necessario comunicare il recesso dalla locazione entro tre mesi dalla morte. Continue reading

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  • Compravendita immobiliare caratteri generali

    Compravendita immobiliare caratteri generali

    Nel pieno rispetto dell’ordinamento italiano, la compravendita immobiliare deve rispettare dei caratteri generali che si traducono in concreto nel trasferimento di un diritto di proprietà a fronte di un adeguato corrispettivo in denaro, come sancito dall’art. 1470 del Codice civile dove viene espressamente stabilito che la compravendita immobiliare prevede “il trasferimento del diritto di proprietà su un immobile in cambio del pagamento di una somma di denaro”. Si tratta quindi di un contratto consensuale dagli effetti reali, nel senso che il consenso tra le parti interessate nella trattativa trasmette automaticamente la proprietà, per cui la consegna del bene rappresenta un obbligo esecutivo. Il principale obbligo di chi acquista l’immobile è quello di pagare il prezzo nei tempi previsti rispettando anche le modalità stabilite dal contratto, in base alla legge a lui spettano anche le spese derivanti dal contratto di compravendita; si devono poi sommare le  spese notarili, per la formalizzazione del contratto finale, nel caso poi di ricorso ad un’agenzia di intermediazione si deve aggiungere il costo delle provvigioni. Continue reading

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  • Contratto di locazione la figura del garante

    Contratto di locazione la figura del garante

    Per evitare di trovarsi a dover fare i conti con l’eventuale morosità del conduttore è possibile fare appello ad una forma di fideiussione in questo modo il proprietario può avvalersi di una maggiore garanzia in riferimento al pagamento del canone di affitto, per questa ragione nel contratto di locazione può essere inserita la figura del garante. Per cui in caso di morosità da parte del conduttore, il garante, subentra al conduttore e si impegna a pagare al proprietario dell’immobile il canone mensile; è possibile avvalersi della garanzia per tutta la durata della locazione, oppure solo per una parte del contratto. Durante la fase di redazione del contratto deve essere segnalata la presenza di un garante, indicandone l’identità e ribadendo l’impegno preso per adempiere al pagamento di un debito altrui. In pratica, nel contratto di locazione sono presenti due debitori: il conduttore ed il fideiussore, per cui risulta aumentato il potere di aggressione del proprietario. Il compito principale del garante è quello di fronteggiare la morosità da parte del conduttore, assicurando che vengano rispettati gli obblighi accettati dal conduttore. Continue reading

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  • Usucapione immobili come funziona

    Usucapione immobili come funziona

    Per diventare proprietari di un bene senza stipulare un contratto e senza bisogno di un accordo con il proprietario legittimo del bene in oggetto è offerto dall’usucapione valido per immobili e mobili purché vengano rispettate le specifiche clausole. Con questa modalità che permette di diventare proprietari attraverso questo esercizio che consente il possesso nel corso del tempo di un bene attraverso la presa dell’immobile o mobile con l’uso, considerato un istituto del diritto italiano con radici molto antiche. L’usucapione permette in pratica di attribuire sicurezza ai rapporti giuridici attraverso la predilezione nei confronti del soggetto che pur non essendo proprietario del bene se ne prende cura a tutti gli effetti ricavandone i relativi benefici; in base a quanto previsto dall’ordinamento italiano quindi gode di un maggiore favore chi usa un bene piuttosto che chi lo possiede e risulta essere il legittimo proprietario anche se in realtà non dimostra alcun interesse o rivalsa su di esso. Continue reading

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