• Settore immobiliare contratto di permuta

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    Settore immobiliare contratto di permuta

    Nel settore immobiliare si può fare ricorso al contratto di permuta, disciplinato dagli artt. 1552 e ss. del Codice civile, quando si ha la necessità di trasferire una proprietà di cose da un soggetto all’altro, va precisato però che le norme valide per la vendita sono differenti da quelle che garantiscono la permuta, sostanzialmente nel contratto di compravendita vi è il pagamento in denaro, mentre nella permuta il prezzo è regolato con uno scambio reciproco di cose e/o diritti, anche se talvolta lo scambio tra cose o tra diritti può essere sancito dal versamento di una somma in denaro; inoltre esiste un’altra differenza rilevante: in genere le spese della permuta sono a carico di entrambi i contraenti che si impegnano ad affrontarle in parti uguali, invece in caso di vendita le spese gravano di solito sulla figura dell’acquirente. La permuta,come la vendita ha una natura consensuale, e viene scelta come forma di accordo tra le parti principalmente nel caso in cui un’area edificabile viene ceduta da un privato ad un imprenditore edile in cambio di uno o più appartamenti del fabbricato che l’imprenditore si impegna a costruire nell’area in questione, si tratta di una sorta di appalto con delle differenze specifiche. Continue reading

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  • Risoluzione anticipata da parte del locatore: alcuni casi

    Risoluzione anticipata da parte del locatore: alcuni casi

    Per l’inquilino è più semplice disdire il contratto rispetto alla risoluzione anticipata da parte del locatore, questo perché  l’inquilino non deve niente al locatore che invece si impegna a rendere disponibile l’immobile per l’intera durata del contratto di affitto; inoltre l’inquilino qualora presenti validi motivi, che possono essere vari, può disdire il contratto di affitto dandone comunicazione al proprietario con il dovuto anticipo di tempo. Per il locatore in pratica risulta più difficile disdire anticipatamente il contratto per questa ragione assumono grande centralità i motivi che spingono il proprietario dell’immobile in affitto a prendere tale decisione, nello specifico esistono alcuni casi in cui si può avviare la conclusione del contratto di locazione come ad esempio: apertura di un’attività del locatore o di un suo parente diretto che coinvolge l’immobile oggetto di contratto di affitto, è richiesta la presentazione della documentazione in cui si attesta che si sta per aprire un’attività; matrimonio di un figlio del locatore a cui viene destinato l’immobile; gravi danni evidenziati nel tempo dall’edificio, in presenza di gravi motivi strutturali occorre  presentare tutta la documentazione pena la nullità dell’atto; demolizione dell’edificio da documentare in maniera appropriata. Continue reading

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  • Pignoramento di canoni di affitto

    Pignoramento di canoni di affitto

    Con l’entrata in vigore delle nuove norme approvate dalla Legge di Stabilità 2016, il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto di affitto con effetti diretti che portano a rendere pubblica la percezione del reddito derivante dall’affitto ma anche a procedere con l’eventuale pignoramento di canoni di affitto. La nuova legge di Stabilità implica dunque che tutte le volte in cui l’inquilino paga un canone di locazione che non viene denunciato regolarmente al fisco con la registrazione del contratto può chiederne la restituzione al padrone di casa entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile, agendo in giudizio contro il locatore; questo diritto può essere esercitato dal conduttore sia quando ancora il contratto è in corso di esecuzione sia quando è già scaduto a patto che ciò avvenga entro il successivo semestre. Il ricorso al  giudizio del giudice determina la fissazione del canone di affitto che deve risultare equo e specifico per quel particolare tipo di contratto, inoltre il giudice potrà condannare il locatore a pagare all’ex conduttore le somme di denaro eccedenti, a cui si aggiungono tutti gli interessi, si ha inoltre la possibilità di provvedere alla rivalutazione monetaria. Continue reading

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  • Regolamentazione contratti di locazione pubblica amministrazione

    Regolamentazione contratti di locazione pubblica amministrazione

    Negli ultimi anni è stata presentata una regolamentazione contratti di locazione pubblica amministrazione con l’introduzione di alcuni interventi mirati che hanno riguardato due aspetti centrali come il canone di locazione ed il diritto di recesso. In riferimento al canone di locazione era prevista la sospensione dell’adeguamento ISTAT dal 7 luglio 2012 sino al 31 dicembre 2014; un’altra misura prevedeva la riduzione del 15% del canone di locazione con effetto dal 1 gennaio 2015, va precisato che tale riduzione era valida dalla data di entrata in vigore della legge di conversione per i contratti di locazione scaduti o rinnovati dopo il 15 agosto 2012; era stata stabilita inoltre una riduzione del 15% sull’indennità di occupazione per contratti scaduti prima dell’entrata in vigore delle norme. Successivamente con l’entrata in vigore del Decreto Legge 66/2014 del 24 aprile la norma ha subito delle modifiche adducendo un ampliamento del target di interesse che include: le amministrazioni centrali; le autorità indipendenti; gli istituti e scuole di ogni ordine e grado; le istituzioni universitarie; le istituzioni educative; le amministrazioni dello Stato ad ordinamento autonomo; le Regioni, le Province; i Comuni; le Comunità montane; i consorzi; le associazioni, le Camere di commercio, industria, artigianato ed agricoltura; gli enti pubblici non economici a livello nazionale, regionale e locale; le amministrazioni; le aziende sanitarie nazionali; l’agenzia per la rappresentanza negoziale delle pubbliche amministrazioni (ARAN); agenzie in generale. Continue reading

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  • Locazione case popolari: alcuni punti centrali

    Locazione case popolari: alcuni punti centrali

    Chi possiede i requisiti necessari per partecipare allo specifico bando di accesso per l’assegnazione degli alloggi deve essere ben consapevole delle caratteristiche che riguardano la locazione case popolari. Per prima cosa va precisato che si tratta di un affitto a tempo indeterminato, ed il canone di locazione viene determinato sulla base del reddito complessivo lordo dell’intero nucleo familiare (secondo quanto previsto dall’art. 18 della L.R. 10/1996); quindi per determinare il canone di locazione ogni anno l’assegnatario dell’alloggio deve dichiarare all’Agec, in forma scritta, la situazione reddituale del proprio nucleo familiare, in riferimento al reddito dell’anno precedente, inoltre vanno comunicate eventuali variazioni in riferimento non solo alla propria condizione economica ma anche alla stessa composizione del nucleo familiare seppur temporanee. Si ha la possibilità di cambiare alloggio mediante apposita richiesta da presentare dopo l’emanazione di uno specifico bando da parte di Agec che generalmente viene emanato e reso pubblico ogni due anni, sono comunque consentiti scambi di alloggio tra gli interessati qualora ne diano il reciproco consenso, senza trascurare di richiedere l’autorizzazione scritta di Agec. Continue reading

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  • Obbligo di registrazione legge di Stabilità 2016

    Obbligo di registrazione legge di Stabilità 2016

    Con la legge di Stabilità 2016 è stata eliminata la norma in base alla quale entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione rispondono dei relativi oneri fiscali, l’attuale normativa invece fa ricadere l’obbligo di registrazione sul solo locatore che deve provvedere alla registrazione del contratto, quindi a lui spetta la responsabilità in caso di omesso versamento nei confronti del Fisco. Prima dell’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016, in caso di mancato versamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate poteva chiederne la corresponsione, richiedendo eventualmente gli interessi e le relative sanzioni, al locatore oppure al conduttore, solo quando uno dei due provvedeva a coprire il pagamento anche l’altro risultava liberato dall’onere. L’obbligo di registrazione è divenuto un onere esclusivo del locatore, sulla cui figura ricadere dunque la responsabilità dell’omesso versamento d’innanzi al Fisco, per cui se il contratto di locazione è da ritenersi inesistente se la registrazione non viene effettuata, qualora non sia pagato il canone o non venga liberato l’immobile alla data di scadenza del rapporto, non si può procedere con lo sfratto con sistema abbreviato, per legge deve sussistere una causa ordinaria di occupazione senza titolo. Continue reading

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  • Risoluzione di diritto contratto di locazione

    Risoluzione di diritto contratto di locazione

    In ambito immobiliare oppure in quello lavorativo si parla di risoluzione di diritto nel caso in cui si procede con la conclusione del contratto di locazione tra le due parti coinvolte, un’evenienza riconducibile ad una serie di motivazioni valide che determinano effettivamente ed a livello legale la conclusione del contratto. Nello specifico per legge si parla di risoluzione di diritto del contratto di affitto tra proprietario e conduttore se si vengono a verificare i seguenti scenari: la risoluzione per inadempimento di una delle parti; la risoluzione per impossibilità sopravvenuta; la risoluzione per onerosità del conduttore. Più precisamente può essere invocata la risoluzione di diritto se il contratto scritto prevede una clausola risolutiva, espressamente sottoscritta al momento della stipula del contratto di affitto, ciò vuol dire che entrambi i contraenti hanno accettato la probabile risoluzione del contratto nel caso in cui non sia stata realizzata una determinata obbligazione nel pieno rispetto di quanto stabilito dalla normativa in materia di contratti, in questa circostanza si deve far riferimento all’art. 1456 del Codice civile. Continue reading

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  • Contratto di locazione a canone agevolato

    Contratto di locazione a canone agevolato

    Da quanto stabilito dalla legge di Stabilità 2016, il contratto di locazione a canone agevolato è soggetto dal punto di vista fiscale ad ulteriori sgravi di cui possono beneficiare i proprietari che affittano a canone concordato, con un ribasso sull’IMU pari al 25%, va precisato che nellle città in cui gli accordi territoriali prevedono dei canoni non in linea con il mercato attuale, questa tipologia di contratto non è molto in uso. In concreto sia il conduttore che il locatore possono beneficiare degli specifici vantaggi relativi a questa forma di contratto che si basa sulle decisioni approvate preventivamente tramite un accordo locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e le associazioni sindacali dei conduttori, l’accordo viene solitamente sancito alla presenza dell’assessore comunale o del Sindaco; va precisato nello specifico che tali accordi locali relativi al canone concordato fissano i criteri di stipula dello stesso affitto di un immobile ad uso residenziale stabilendo i seguenti elementi: il tipo di contratto, la sua durata, la possibilità di rinnovarlo, l’entità del canone, le sue clausole di rescissione, gli eventuali oneri accessori, la sua destinazione d’uso, i termini relativi alla sua consegna, le possibili spese di ripartizione oppure le eventuali migliorie. Continue reading

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  • Prelazione legale locazione commerciale

    Prelazione legale locazione commerciale

    Nel caso in cui il locatore ha intenzione di trasferire a titolo oneroso l’immobile locato è obbligato a darne comunicazione al conduttore mediante un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario attuando la cosiddetta prelazione legale locazione commerciale che ha lo scopo di tutelare l’avviamento commerciale, la clientela, il mantenimento dei punti di vendita già esistenti. Per legge, se il proprietario di un bene immobiliare locato ad uso commerciale procede con la vendita del proprio fondo deve comunicare al conduttore la sua intenzione, consentendogli così di esercitare il proprio diritto di prelazione. Va precisato che nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo in denaro, segnalando inoltre le altre condizioni che riguardano la compravendita, all’interno della comunicazione compare l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Qualora il conduttore intenda esercitare il diritto di prelazione lo può fare entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, promettendo condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate. Continue reading

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  • Come combattere i contratti di affitto in nero

    Come combattere i contratti di affitto in nero

    Per incentivare e tutelare il mercato della locazione in Italia sono state adottate delle normative ad hoc che hanno lo scopo principale di saper come combattere i contratti di affitto in nero. Negli ultimi anni sono state introdotte alcune norme con l’obiettivo di rendere più trasparente il rapporto tra proprietari di case ed inquilini cercando di contrastare il fenomeno della locazione non regolamentata. Con la riforma della legge 431/1998 sui patti contrari alla legge, oggi è obbligatorio per il proprietario provvedere alla registrazione d ogni nuovo contratto di affitto entro 30 giorni, in questo modo l’inquilino ha la possibilità di impugnare un eventuale contratto non depositato nei tempi giusti, il locatario a sua volta nei successivi 60 giorni dovrà dare comunicazione dell’avvenuta registrazione tanto all’inquilino che all’amministratore di condominio che provvederà ad aggiornare la cosiddetta anagrafe condominiale. Con queste nuove disposizioni si apre la possibilità di avviare un ricorso da parte degli inquilini che, in caso di accoglimento, potranno avere diritto alla restituzione dei canoni pagati indebitamente, inoltre l’affittuario potrà chiedere entro sei mesi la restituzione delle somme corrisposte in esubero nei casi in cui a lui venga richiesto il pagamento di un affitto superiore a quello registrato nel contratto, oppure vengano indebitamente modificate le scadenze del pagamento dell’affitto. Continue reading

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